Húseigendur fyrirtækja eru ekki raunverulegur sökudólgur

Hugmyndir

Þeir komast upp með að hækka leigu á stöðum þar sem staðbundin reglugerð hamlar byggingu nýrra íbúða.

Íbúðir í Los Angeles

Shutterstock

Um höfundinn:Jenny Schuetz er náungi í Metropolitan Policy Program Brookings Institution.



Haustið 2019, einkahlutafélag Blackstone Group fór í verslunarleiðangur, innkaup þrjú fjölbýlishús á Los Angeles-meðanjarðarsvæðinu. Fyrir 177 milljónir dollara varð Blackstone leigusali fyrir næstum því 500 heimili . Undanfarin ár hefur fyrirtækið verið jafnt og þétt öðlast eignasafn sem samanstendur af meira en 40.000 íbúðum á sumum af þröngustu, dýrustu húsnæðismörkuðum landsins, þar á meðal Kaliforníu og Boston og Washington, D.C., stórborgarsvæðin.

Flestar byggingar Blackstone falla í sérstakan flokk: Þær voru byggðar seint á níunda áratug síðustu aldar og snemma á tíunda áratugnum og íbúðirnar í þeim gátu notað nokkrar nætur, en þær eru staðsettar á mörkuðum með mikla íbúa- og tekjuvöxt og þar sem staðbundið landsvæði. -notkunarreglur hafa takmarkað nýbyggingu íbúða. Eða eins og hjá fyrirtækinu vefsíðu orðar það, þeir fjárfesta í hágæða eignum með óviðjafnanlega vaxtarmöguleika.

Þetta er einmitt sú tegund MBA-tala sem gerir talsmenn leigjenda reiði. Fyrir suma hefur innstreymi alþjóðlegs fjárfestingarfés inn á dýrustu bandaríska húsnæðismarkaðina – í formi lúxusíbúða turna sem og kaup á borð við Blackstone – orðið bæði tákn og drifkraftur ójöfnuðar í tekjum. Sífellt fleiri kenna vinstrisinnaðir stjórnmálamenn um leigusala fyrirtækja og spilltir fasteignaframleiðendur vegna hækkandi leigu og óstöðugleika í húsnæðismálum.

Alþjóðlegt fjármagn er að vísu siðlaust afl í grundvallaratriðum og leit fjárfesta að skjótum ávöxtun með kaupum á fjölbýlishúsum hefur hvatt til hækkunar á leigu sem er umfram tekjuhagnað hjá flestum fjölskyldum. Samt hefur röskunin verið verst þar sem stefna sveitarfélaga – eins og takmarkanir á svæðisskipulagi, sögulegar varðveislu- og umhverfisreglur og aðrar ráðstafanir – hafa sett mestar skorður við byggingu nýs húsnæðis. Reyndar er hegðun fyrirtækja í hagnaðarskyni algjörlega fyrirsjáanleg, byggt á fjárhagslegum hvötum sem sveitarfélög hafa skapað. Þegar þröngt framboð lætur húsnæðisverð hækka upp úr öllu valdi eru fjárfestar eins og Blackstone miklu betur í stakk búnir til að nýta sér það en leigusalar í smáum stíl.

Ameríski húsnæðismarkaðurinn hefur breyst frá kreppunni miklu. Bandaríkin hafa lengi haft skýrar stefnustillingar fyrir húseign , rótgróin í gegnum sambandsríkin skattalaga , samgöngur eyðsla, og staðbundin deiliskipulag lögum. Samt á undanförnum 15 árum hefur þjóðin séð ótrúlegan vöxt í fjölda og hlutdeild heimila sem leigja heimili sín. Næstum 36 prósent af heimilum leigðu heimili sín árið 2019, en var 31 prósent þegar uppsveiflan undirmálslána stóð sem hæst árið 2006. Leiga hefur jafnan verið algengari meðal ungra heimila án barna, og meðal tekjulágra og óhvítra fjölskyldna. En síðan 2010 eru heimilin sem hafa tekjur af þeim hópi sem stækkar hraðast meira en $75.000 -hópur sem hefur fjölbreytt úrval af lífskjörum sínum.

Tegundir heimila sem mynda bandaríska leigumarkaðinn hafa einnig breyst undanfarinn áratug: bæði einbýlishús og stór Fjölbýli (þær sem eru með 20 eða fleiri einingar) eru meira af markaðnum en áður var. Breytt samsetning leiguhúsnæðis hefur mikilvæg áhrif á hagkvæmni vegna þess að íbúðir í litlum fjölbýli leigjast gjarnan á lægra verði en annað hvort einbýlishús eða íbúðir í stórum byggingum.

Báðir þessir tveir ört vaxandi hlutar ganga í gegnum breytingar eignarhald . Lítil leiguhúsnæði hafa lengi verið aðlaðandi fjárfestingar fyrir mömmu-og-popp leigusala - það er að segja einstaklinga sem eiga nokkrar leigueiningar sem aukatekjulindir - eða lítil, einkarekin fjölskyldufyrirtæki. Stór fjölbýlishús hafa venjulega verið í eigu sérhæfðra fyrirtækja sem kallast fasteignafjárfestingarsjóðir ( REITs ), sem þróa, eiga og stjórna margs konar fasteignum, eða af tryggingar fyrirtæki og lífeyrissjóðir sem eiga hlut í fjölbýlishúsum vegna þess að þeir þurfa stöðugar eignir með langan fjárfestingartíma til að passa við útborgunaráætlanir sínar.

Þegar fjölskyldur leita að nýrri íbúð hafa þær minni áhuga á fyrirtækjaskipulagi og stærð leigusala en hversu mikið mánaðarleg leiga þeirra mun kosta, gæði heimilis þeirra og staðsetningu. Lítil breyting á gæðum leigusala - til dæmis hversu fljótt leigusalar bregðast við viðhaldsvandamálum eða hversu harkalega þeir hækka leigu í lok leigutíma - eru venjulega aukaatriði þegar þeir finna stað til að búa á.

Ekki eru heldur til góðar rannsóknir frá fræðimönnum eða stefnumótandi á því hvort sumir fasteignaeigendur séu kerfisbundið betri leigusalar en aðrir. Jafnvel grunngögn um hverjir eiga íbúðir í stórborgum eru erfitt að finna, hvað þá tölur um kvartanir leigjenda á hendur leigusala.

Þrátt fyrir það eru tvær ástæður til að gruna að einkahlutafélög og tengd fjármögnunarfyrirtæki geti verið harðari leigusalar en annars konar eigendur. Ein ástæðan er sú að þessi fyrirtæki hafa í grundvallaratriðum önnur viðskiptamódel en hefðbundnir leigusalar. Öðrum fagfjárfestum, þar á meðal REITs og tryggingafélögum, er oft lýst sem þolinmóður fjármagn . Þeir leita að stöðugum tekjum og hægfara hækkun frekar en skammtímahagnaði, líta þeir á fasteignir sem a langtímafjárfesting . Leigjendavelta er leigusala dýr; útvegun gæðahúsnæðis á samkeppnishæfri leigu heldur lausafjárhlutfalli lágu og hvetur eftirsóknarverða leigjendur til að endurnýja leigusamninga sína.

Sumir sönnunargögn bendir til þess að einkahlutafélög séu aftur á móti reiðubúin að taka þátt í rándýrum vinnubrögðum til að átta sig á skammtíma skilar . Markeignir Blackstone í Suður-Kaliforníu benda til svipaðrar fjárfestingarstefnu og fletta Einbýlishús: Kaupa gamlar eignir, fjárfesta í snyrtivöruuppfærslu eins og nýjum tækjum og endurbótum á framhliðum og hækka síðan leiguna.

Jafnframt benda nokkrar sögusagnir einnig til þess að einkahlutafélög séu minna samviskusamir leigusalar á leigumarkaði fyrir einbýli. Vísindamenn og blaðamenn hafa skráð áhyggjur af lélegu húsnæði, erfiðleikum sem leigjendur eiga við að reyna að eiga í samskiptum við leigusala þegar vandamál koma upp og hærri hlutfall brottvísana.

Samt geta leigusalar hvers kyns farið illa með leigjendur þegar þeir hafa ekki efni á að búa annars staðar. Landnotkun reglugerð samþykktar af sveitarstjórnum hafa stuðlað að brattri hækkar í húsnæðiskostnað. Í Kaliforníu , g reater Boston , og Washington-svæðið - ekki tilviljun, hvers konar markaðir sem Blackstone hefur miðað á - deiliskipulag gerir það sérstaklega erfitt að þróa fjölbýlishús. Fléttan verklagsreglur stofnað til að byggja nýjar íbúðir eru að hluta ábyrg fyrir breytingunni í átt að stórum byggingum, sem eru líklegri til að vera í eigu stórra fagfjárfesta. Reglugerð sem takmarkar nýbyggingar þjónar sem aðgangshindrun á staðbundnum húsnæðismörkuðum, skapar meiri markaðsstyrk fyrir núverandi leigusala.

Staðbundnar reglur gegna einnig hlutverki í kaup-og-endurhæfingarstefnunni sem notuð er af einkahlutafélögum. Á stöðum þar sem reglugerð takmarkar nýbyggingar íbúða er minna um að eignast núverandi byggingar áhættusamt heldur en að reyna að byggja nýtt leiguhúsnæði. Það eru sterkari fjárhagslegir hvatar til að viðhalda og uppfæra gamlar íbúðir á þétt skipulögðum mörkuðum, vegna þess að þær standa frammi fyrir minni samkeppni frá nýjum byggingum með mikla þægindum. Þetta ferli upp á við síun meðal núverandi íbúða er sérstaklega skaðlegt fyrir húsnæðisframboð vegna þess að það skilar sér í hærri leigu án þess að fjölga íbúðum í boði.

Til að bæta hagkvæmni og húsnæðisstöðugleika fyrir leigjendur - sérstaklega fyrir heimili með lágar tekjur - mun krefjast margvíslegra stefnumótunar. Mest þéttbýli hagfræðinga og upphafið YIMBY (Já í bakgarðinum mínum) hreyfingar halda því fram að draga úr reglugerðarhindrunum í vegi nýrrar þróunar. Með því að gera það hraðara, auðveldara og ódýrara að byggja nýjar íbúðir myndi það draga úr vald leigusala til að hækka leigu og veita leigjendum fleiri valmöguleika um búsetu. Sumir talsmenn mótmæla því að hvetja leigjendur til að skipta yfir í sjálfbært húseignarhald er besta nálgunin, með því óbeint að halda því fram að leigusamningur sé í eðli sínu óstöðugri eða óæskilegri. Síðastliðið ár hafa þrjú ríki— Kaliforníu , Nýja Jórvík , og Oregon — hafa tekið upp eða styrkt húsaleigureglur sem takmarka möguleika leigusala til að hækka leigu verulega.

Í einhverjum skilningi eru allar þessar stefnur þröngsýni tæki til að taka á vandamálum slæmra leigusala, vegna þess að þær eiga við um leigumarkaði víða. Vegna þess að bandarískar borgir safna ekki kerfisbundið gögnum um leigusala, þá skortir þær upplýsingar - miklu síður reglugerðarvöðva - til að bera kennsl á og refsa slæmum leigusala. Ein hættan við húsaleigureglur og illa markvissar lög um vernd leigjenda getur verið að þau letji samviskusama fasteignaeigendur frá því að vera leigusalar, þannig að markaðurinn verði yfirgnæfandi af miskunnarlausari eigendum. Hvort sem leigusali er hjónin á efri hæðinni eða fjarlægt einkahlutafélag, er besta leigjendaverndin þegar leigjendur hafa eitthvað annað að fara.